央廣網(wǎng)北京5月7日消息（記者曾衛(wèi) 佟亞濤）據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，房地產(chǎn)行業(yè)最近迎來(lái)重磅消息。深圳市加速供給端去杠桿化，率先試點(diǎn)現(xiàn)售商品房制度，引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于“預(yù)售制”存亡的討論。有從業(yè)人員表示，現(xiàn)房銷售如果全國(guó)推廣，部分城市會(huì)迎來(lái)房企大洗牌。

　　而北京市通州區(qū)則在抑制炒作需求上發(fā)力，進(jìn)一步升級(jí)樓市限購(gòu)政策，把商住房納入限購(gòu)范圍，這也是全國(guó)范圍的第一次。

　　供給端去杠桿化：深圳試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，解決“貨不對(duì)板”

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心最近掛出一宗試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的商住地塊，位于深圳龍華新區(qū)，土地面積3.57萬(wàn)平方米。深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

　　據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)通報(bào)，深圳將率先試點(diǎn)現(xiàn)售商品房制度。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)業(yè)處主任科員古強(qiáng)告訴記者，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售是為了解決現(xiàn)在房屋銷售過(guò)程中出現(xiàn)的“貨不對(duì)板”等問(wèn)題。

　　古強(qiáng)：例如預(yù)售中“貨不對(duì)板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，影響了社會(huì)穩(wěn)定。

　　抬高拿地門檻，房企迎來(lái)大洗牌

　　中國(guó)內(nèi)地的房屋預(yù)售制度是上個(gè)世紀(jì)八十年代從香港引入的，深圳市也正是當(dāng)時(shí)首個(gè)接觸預(yù)售制度的城市。目前，全國(guó)各城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，現(xiàn)房銷售制度的好處是顯而易見的。

　　陳云峰：從買房人角度，他買到的就是實(shí)實(shí)在在的房子，就不會(huì)出現(xiàn)交了預(yù)付款，開放商跑路的情況。第二個(gè)好處就是房子是擺在這的，避免了宣傳和實(shí)際之間的偏差。

　　不過(guò)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售如果要改為現(xiàn)售，相當(dāng)于抬高了他們的拿地門檻。這對(duì)于資金實(shí)力并不強(qiáng)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是一個(gè)災(zāi)難。陳云峰預(yù)計(jì)，現(xiàn)房銷售制度如果短時(shí)間內(nèi)全國(guó)推廣，部分城市會(huì)迎來(lái)房企大洗牌。

　　陳云峰：對(duì)于三四線城市，去庫(kù)存的壓力很大，如果要實(shí)行必須把房子建成之后才能回收房款，那80%的公司都會(huì)倒掉。所以我認(rèn)為全面取消預(yù)售，在時(shí)機(jī)上不是很好。

　　現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，短期內(nèi)不會(huì)全面鋪開

　　針對(duì)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)進(jìn)一步推廣的問(wèn)題，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示，將對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，并在對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策研判。目前，深圳市仍然開展商品房預(yù)售審批工作。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，無(wú)論如何，現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，但短期內(nèi)不會(huì)全面鋪開。

　　楊紅旭：預(yù)售制度的慢慢收緊或者提高門檻是大勢(shì)所趨。但是在國(guó)家政策真正調(diào)整之前，全國(guó)的主流還是預(yù)售制度。少數(shù)城市、少數(shù)項(xiàng)目和地塊會(huì)這樣去嘗試，可能會(huì)有一段時(shí)間兩種出讓方式并存的現(xiàn)實(shí)。

　　通州限購(gòu)升級(jí)，商務(wù)型公寓限定三類人群

　　而在北京通州區(qū)，6號(hào)開始樓市限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)，把商住房納入限購(gòu)范圍，這也是全國(guó)范圍的第一次。通知明確，只有三類人可以購(gòu)買北京通州的商務(wù)型公寓，條件是：有北京戶口但沒有住房或者只有一套房的，沒有戶口必須交納社保和個(gè)稅五年以上的。

　　《通知》還要求，新建的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，只能出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，不能出售給個(gè)人。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京通州區(qū)限購(gòu)的再次升級(jí)，將抑制市場(chǎng)上60%到80%的商住房的成交。

　　張大偉：商業(yè)辦公項(xiàng)目之前起碼有一半是銷售給個(gè)人的，這一半基本就不符合購(gòu)買資質(zhì)了，占目前市場(chǎng)成交量的40%左右；商務(wù)型公寓可以個(gè)人購(gòu)買，但是必須要有一定的限購(gòu)政策，這個(gè)（被限制的）比例大概也在30%到40%左右，疊加起來(lái)我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，大概有60%到80%的比例不符合購(gòu)買的要求。

　　擠出投機(jī)炒作需求 促進(jìn)副中心樓市平穩(wěn)

　　就在去年8月，通州曾經(jīng)出臺(tái)住宅限購(gòu)政策，對(duì)普通住宅銷售限制。但是，投機(jī)炒作開始轉(zhuǎn)移到商住房領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，今年3月，通州區(qū)商住房共成交1272套，比去年3月大漲14倍。一些開發(fā)商也私自改變規(guī)劃，把商業(yè)用途變成居住用途。

　　北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，不僅減損區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會(huì)帶來(lái)人口大量無(wú)序涌入，影響城市副中心的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有必要依法予以規(guī)范。

　　楊紅旭認(rèn)為，通州再次升級(jí)限購(gòu)政策，將進(jìn)一步擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　楊紅旭：現(xiàn)在基本是把被擠壓到商住房的需求進(jìn)一步抑制。因?yàn)橥ㄖ菔幸�建設(shè)城市副中心的話，不能任由房?jī)r(jià)炒作、樓市炒作，這樣的話不利于城區(qū)的功能定位、城市的開發(fā)建設(shè)，和房地產(chǎn)的健康發(fā)展。